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无限法则训练营在哪:城市規劃,分分鐘帶你入門!

來源:本站 作者:博瑞誠方集團 更新時間:2017/11/13 10:01:07

无限法则s3女角色 www.ewpcz.icu      說起城市規劃很多人都不太了解,感覺很神秘,一旦看了這篇文章,你就會說:原來就這么回事!

      要想了解城市規劃,首先應該理解幾個常用名詞:容積率、綠化率、建筑密度,這幾個名詞也稱規劃指標,與每個人的住房息息相關。

容積率

容積率又稱建筑面積毛密度,是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。


容積率公式

    容積率=地上總建筑面積/可建設用地面積。通俗的說,就是建筑總面積與占地面積的比值。總用地面積不變的情況下,容積率與地上建筑面積成正比,所以開發商希望越大越好,因為這樣出售的面積大賺的錢就多;住戶希望越小越好,因為這樣小區環境就好,容積率以上限控制,各地區的各個區域上限容積率都不一定一致,指標的大小取決于《控制性詳細規劃》。

不同建筑形態容積率合理值

綠地率

    綠地率是指項目規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。計算公式:綠地率=綠地面積/用地面積,綠地率以下限控制。

綠地率大的好處

建筑密度

建筑密度是指小區范圍內建筑物的底層所占的面積與規劃之比。計算公式:建筑密度=建筑物的基底面積總和/規劃建設用地面積,建筑密度也是以下限控制。

建筑密度大的效果

《城市總體規劃》

了解了這幾個常用的概念,接下來了解下《城市總體規劃》。

 

城市總體規劃

城市總體規劃》一般簡稱總規,城市總體規劃是指城市人民政府依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點,統籌兼顧、綜合部署,為確定城市的規模和發展方向,實現城市的經濟和社會發展目標,合理利用城市土地,協調城市空間布局等所作的一定期限內的綜合部署和具體安排。城市總體規劃是城市規劃編制工作的第一階段,也是城市建設和管理的依據。


根據國家對城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展的長遠規劃,在區域規劃和合理組織區城城鎮體系的基礎上,按城市自身建設條件和現狀特點,合理制定城市經濟和社會發展目標,確定城市的發展性質、規模和建設標準,安排城市用地的功能分區和各項建設的總體布局,布置城市道路和交通運輸系統,選定規劃定額指標,制定規劃實施步驟和措施。最終使城市工作、居住、交通和游憇四大功能活動相互協調發展。總體規劃期限一般為20年。建設規劃一般為5年,建設規劃是總體規劃的組成部分,是實施總體規劃的階段性規劃。


簡單來說,就像裝修房子一樣,要計劃哪里是沙發的位置,哪里是電視的位置,哪里是空調的位置。

《控制性詳細規劃》

說完《城市總體規劃》,現在再說說《控制性詳細規劃》,《控制性詳細規劃》一般簡稱《控規》,是在《城市總體規劃》的基礎上編制的,《控制性詳細規劃》是城市、鄉鎮人民政府城鄉規劃主管部門根據城市、鎮總體規劃的要求,用以控制建設用地性質、使用強度和空間環境的規劃。


根據《城市規劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規定,根據城市規劃的深化和管理的需要,一般應當編制控制性詳細規劃,以控制建設用地性質,使用強度和空間環境,作為城市規劃管理的依據,并指導《修建性詳細規劃》的編制。


還以裝修房子為例,就是《總規》決定了什么位置放沙發,但是需要放幾組沙發,是3+妃的沙發,還是1+2+3的沙發,這些就由《控規》來決定了。


控制性詳細規劃

《修建性詳細規劃》

下面說一下《修建性詳細規劃》,《修建性詳細規劃》是以城市總體規劃、分區規劃或控制性詳細規劃為依據,制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規劃設計,是城市詳細規劃的一種。


還以裝修房子為例,《總規》確定了哪里放沙發,《控規》確定了放多大的沙發,《修規》就是確定放什么樣式的沙發,如什么顏色,什么款式等。

修建性詳細規劃

小區開發建設程序

那么開發建設小區一般都需要什么程序呢?下面就讓我們來了解一下。


開發建設小區第一步就是拿到土地證(現在改為不動產證),拿土地證需要經過公開招拍掛買到土地使用權,這之前的第一步就是去規劃主管部門看該地塊是否符合《總規》要求。

不動產證書(土地證)

只有居住用地才能開發建設小區,用地性質符合的話,由土地部門對規劃部門出具擬出讓地塊的《函》,規劃部門根據土地部門出具的《函》,出具該地塊的《規劃條件書》,規劃條件書依據其《控規》,各項指標都應該嚴格按照《控規》填寫。然后土地評估部門根據《規劃條件書》,評估土地價格,再拍賣?!豆婊跫欏肪齠ǜ玫乜榭梢越ㄉ瓚嗌倨矯椎姆孔?。

規劃條件書

拿到土地證后,下步就是到規劃部門辦理《建設用地規劃許可證》。

建設用地規劃許可證


拿到《建設用地規劃許可證》后,就可以著手設計小區的布局了,然后把小區的設計布局遞交到規劃部門,規劃部門根據《修建性詳細規劃》和《居住區設計規范》等規定,對小區設計進行審查,大部分地市都有規劃評審委員會。

建筑工程施工許可證


審查完畢后就可以拿到《建設工程規劃許可證》了,主要規劃手續就走完了,下一步就是拿到《建設工程施工許可證》就可以施工了。

建筑工程施工許可證


樓房建設至一半左右(具體建設到幾層以當地房產管理部門為準)就能申請《商品房預售證》了。

商品房預售許可證


你應該了解的建設小區五證:土地證(不動產證)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售證。

五證(土地證和不動產證的前身)


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